
天地混沌如鸡子,盘古生其中。万八千岁,天地开辟,阳清为天,阴浊为地。盘古在其中,一日九变,神于天,圣于地……
——《艺文类聚》(引自三国时吴人徐整著的《三五历纪》)
混沌方法
天地造化,混沌初开。千古蒙昧,一朝终分。盘古顶天立地,日月含其辉,万物源其体,廓然既变,清浊乃陈。
世间流变,始乱终治;天下局势,先浊后清;历史沧桑,莫非如此。
中国的文化史,始于上古,那时候的人们科学知识甚少,征服力也不够强大,但却从来没有丧失过思考,在无法解释和抵抗的大自然面前,往往将其力量赋予了一种神秘的色彩,于是就产生了诸多初级的宇宙自然神话观。
虽然这些神话在现在发达的自然科学面前显得十分荒谬,但是那些神话中拥有超力量和勇气的英雄历来是华夏子孙自勉的精神源泉。
更为可贵的是后来源自于此的一些朴素哲学思想到现在为止依然具有重要的思想地位,如从天地起源出发的老子提出的“天地所以能长且久者,以其不自生,故能长久”观点就已然深刻地表达出了万物生存发展的本质规律。
记得刚上大学时最早学习中国古代文化史就是从这里开始的,在一次论及古代神话与现代科学的对比思索中我曾经很激昂地写下我宁可相信现在盘古也依然在用他伟大的身躯立于天地之间。
这在当时而言,或许只是一位中文系学子的感性情怀,但毫无疑问的是那段文学史为后来的文化思想提供了充足的土壤和养分,还有方法论,以及信仰。
城市相生
今年4月25日,简•雅各布斯在加拿大多伦多当地一家医院溘然辞世,享年89岁。从此,我们失去了一位城市规划批判家,更失去了一位城市观察家和思想家,她始终为城市争取能聚集各种人群和活动的空间,提出了用途混杂,街区小、路网密,不同年代、环境和用途的建筑物并存以及建筑密度高是一个具有活力的城市在形态上所必须拥有的四个要点,这些城市发展理论体系如果没有得到合理的继承,那么在全球的城市化浪潮中必须接受教训的就绝不仅仅是以纽约为代表的“美国大城市”!
国务院发展研究中心发展战略和区域经济研究部的研究报告认为,到2020年,中国人均GDP将达到2885美圆,届时,城市化水平可达到58.7%。而这个指标,厦门在2004年的时候就已经达到了62%。
根据辞源的定义,城与市最早是作为两个意义不同但又相辅相成的形式存在的。城,是军事名词,指的是在一定地域上围合起来用作防卫的城墙;市,是经济名词,即在一定的人群聚集后形成的交易场所。
城与市有着天然本质的密切关系,城市孕育了商业,而商业又滋养了城市的繁荣。
近几年来,中国房地产行业随着城市化进程的快速推进而迅速发展起来,作为重要的城市经济命脉,商业地产也同样进入了热火朝天的投资开发状态,由此也促进了商业面积供应量呈现快速增长的趋势。
在中国这种超常规发展的背后,我们面临的最大问题就是市场趋势与经济秩序的脱节,在商业地产如火如荼的繁华盛景背后,商业秩序体系的结构性缺失使商业地产进入了一个混沌时代。
商业生态
1935年,英国生态学家坦斯利提出了生态系统概念,经过了几十年的发展,生态系统已经成为了一门较为成熟的学科,在现在的普遍定义中,生态系统被认为是在一定的空间和时间范围内,在在各种生物之间以及生物群落与其无机环境之间,通过能量流动和物质循环而相互作用的一个统一整体。生态系统是生物与环境之间进行能量转换和物质循环的基本功能单位。
一座城市的商业体系和自然生态系统有着极其类似的地方,各种商业形态和业态作为最主要的经济体互为影响,并且和城市经济金融、历史文化、空间地理环境密不可分,而投资商、开发商、运营商、销售商和消费群体之间形成了一条双向流动的经济链。
厦门位于中国东南沿海,台湾海峡西岸,背靠漳州、泉州大陆,面朝金门,与台湾岛隔海相望,占据着对台商贸的前沿阵地。同时,厦门作为长三角和珠三角的连接地带,具有较好的地理优势。
在城市发展到一定的阶段,人们开始意识到,城市的竞争力并不是独立、封闭地寻求发展,由此形成了城市群的概念,在这样的思路下,长三角、珠三角和环渤海城市经济区首先形成了巨大的集群效应,并不断地扩大合作范围,在香港和澳门相继回归后,“9+2”城市群也应运而生。
然而在这个过程中,厦门除了在固有的闽南金三角中扮演着主要地位外,并没有获得更为广阔的合作发展空间,而自身的城市空间结构也显然不能适应城市发展的需求。
开放,是为了更好地聚集财富。这或许是城市的外向度和内向度矛盾统一的最直接解答。
厦门的城市决策者们也深知这一点,因此,在人们担心厦门是否会被两个相邻但又没有在厦门形成交集的三角洲边缘化的时候,厦门一方面迈开了海湾型城市的建设步伐,另一方面加快了城市联盟的融合,随着城市经济空间的积极拓展,厦门也希望逐渐成为海峡西岸的重要中心城市。
厦门这个名词无论在城市规划空间还是在人们的心理观念上都产生了扩大化的转变,最早的厦门仅指以中山路为轴心的十二平方公里的老城区,到八十年代中后期,随着经济特区的设立,从湖里二平方公里工业区逐渐向北延伸,至九十年代,厦门开始向东扩展,逐步形成了功能渐臻完善的海岛型城市格局。而从21世纪开始,厦门的发展历程中最为响亮的口号就是:走出岛外,拓展海湾。
失落中山
厦门独特的海岛型地理结构和亚热带气候使厦门成为了国际瞩目的“海上花园”旅游胜地。在这座城市的发展过程中,鼓浪屿始终占据着重要的历史地位,然而其发展轨迹却自然地选择了拓展空间更为便利的中山路,厦门的城市生活和商业经济都从这里发源,她是当之无愧的厦门原点。
历史的长河奔流前行,淘尽了流沙,沉淀了风华。厦门旧城风貌和历史陈迹沉淀了中山路深厚的闽南侨乡文化内涵,同时,作为联系厦门几大著名风景名胜的必经路径和全国唯一一条通向大海的商业街,中山路是国内外旅游者的必到之处,蕴藏着极大的旅游商业价值。
似水年华,百年流转,中山路既有着历史的沧桑,也不失现代的繁华,她甚至在很长的一段时间里都是厦门的样板,过去和未来都在这里徜徉……
我们的城市化进程总是在促进经济的腾飞的同时也伴随着文化的失落,而也或许正是因为看到了这一点,政府和市民对中山商圈的关注更为重视,在多次思路并不清晰的改造后,中山路并没有因此而延续百年商脉,她不仅被后来崛起的火车站—富山商圈取代了最为核心的商业地位,甚至连江头也以专业化的面貌强占了厦门商圈的一席位置,人们提起中山路的时候不会忘记她是厦门商业的源头,但已经不再是龙头。
在这片古老的土地上,老城区的性质使得她的城市化进程显得更为轰烈,因为要创造新的势力就必须摧毁旧的痕迹,名汇—铜锣湾广场引进了Shopping Mall的创始人,中南商业广场重新提出了奥特莱斯的定位,中华片区的改造正在火热进行,这些新兴的力量能否续写中山商圈商业传奇?无论如何,他们都将更快地抹去中山路代表着闽南侨乡建筑文化的骑楼古迹。如果中山路的这些历史印记逐渐消失,那么很多年以后人们也将会逐渐遗忘曾经的记忆,而丧失了这些特点的中山路在尚未转变为现代商业街区的时候,不但内生消费者不会为此买单,甚至游客们如果愿意再走过中山路的话,也将只是顺道去鼓浪屿而已。
城市中心
城市的活动中心往往决定城市的经济中心。
当厦门从老城区开始扩张后,厦门的城市轴心也从中山路转移到了火车站,随后在曾经是水稻农田的嘉禾路东侧逐渐矗立起了鳞次栉比的高楼大厦,于是莲坂国贸的大转盘也成为人流车流的重要集散地。
厦禾—禾祥两条平行的商业街的快速成熟既预示着厦门的城区从中山片区走出,也见证了厦门商业流的走向,这两条商业街以及湖滨南路的线状商业的共同的另一个端头——火车站—富山商圈已经成为了厦门的第一商圈。
在这个圈子的辐射范围内,两家好又多,一家沃尔玛、一家家乐福占据了整个厦门一站式购物的大半江山,正在建设及销售中的明发商业广场又将在未来的几年里为厦门增加40万平方米的商业体量。
友谊商场在七八年前还曾经是厦门的标志性商业场所,几年后的今天重新进行外装饰后的嘉年名华致力打造专业的时尚家居卖场。透过世贸的观景电梯,总是看到火车站广场前在这座城市里匆匆往来的过客,繁盛的商业对于手里只有一张火车票和所剩无几的钞票的他们而言是一座看起来热闹却不大敢走进去消费的天堂。
罗宾森广场的广告牌已经在围墙外立起来有好几年了,但是场内却始终没有看到这座综合性的商业物业拔地而起。梧村汽车站早就已经彻底搬离,但那座政府描述的多层多功能地下商场还始终停留在美丽的效果图上。
这个商圈的两个最繁华的路口带来了熙熙攘攘的客流,但是商业策划人士的脑袋里最清楚只有客留量才是真正的利润源泉。
体量,是厦门商业地产永远不可承受之重。我们总在谈论马来西亚和新加坡的人均商业面积,却忽略了城市的消费心理。在看到了厦门人均GDP为5584美元(2005年)的背后,我们也应该明白厦门人还是喜欢在自家门口泡一壶铁观音。
城市的发展带来了繁华,也带来了喧嚣,在那些热闹的身影背后,我们感受到的是一种普遍的浮躁。
东部希望
深圳,向东看!
这是几年前万科•东海岸的广告语,后来这个楼盘又引导深圳人向东去,因为那里有真正的海。这个方向感放在厦门,则是因为政府的东部战略和比较丰盛的土地面积。
今年五月,东部最后的处女地——五缘湾项目的商业街正式开街,然而在那天真正去逛街的人群中有一大部分是政府事业单位组织的托市者。在这个人气并不旺盛的区域,要营造出浓厚的商气来至少还需要三到五年的时间。
东部作为厦门最后的投资乐土,地产开发商已经在这里收获了不少真金白银,但是商业地产的收益还没有露出曙光。
生产力决定消费力。居住人群只能形成社区商业,只有企业的入驻才能造就有生命力和能量的城市商业系统。
厦门的发展过程中从来就不缺少先进概念,从总部基地到CBD,国际上每个城市发展概念都能够在厦门得到有效或无效的实践。CBD从鹭江道转移到滨北,终于落定在东部观音山片区,目前正在火热招商的观音山商务运营中心承担着一个中小城市的CBD重任。
商业的发展趋势向来都是从点到线,再到面。消费人群如果没有合适而便利的渠道,就不可能被引导到政府理想中的东部商业区。
莲前大道作为厦门的城市主干道在城市流量越来越大的时候已经显示出了一定的脆弱性,而目前的这种宽度就已经影响了沿街的商铺销售与经营。如果这条商业动线不能够发展壮大,那么东部的商业战略将会成为无源之水。
最近在推广的瑞景商业广场提出了引航东部核心商圈的概念,并且在每幅广告上都鲜明地刻上“2007厦门东部商业元年”的烙印,然而从富山商圈到会展文化商务圈仅靠一个社区型的主题商业是绝对无法形成对接的。
嘉盛豪园的底商销售不利沉淀了开发商的大部分资金,尽管东部尚无一个大型的综合性卖场的利好因素明确了加州商业广场的可行性,但在目前东部的商业现状下,谁都不愿意冒险。
岛外商机
厦门商业的未来在哪里?这是城市决策者和商业投资开发商都不得不面临的问题。
厦门的城市化近几年来增长了大约10个百分点,而从地产城市规划和地产开发的情况分析,这10%的城镇扩展大部分来自岛外的农转非。
从目前的商业现状来看,同安作为比厦门历史更为悠久的生活区,其商业现代化程度虽然远比厦门岛内低,但却是岛外唯一形成面状的商业区域,而随着未来海岸大规模社区的开发,海沧的商业配套无论形成了主被动双向需求,一方面居住人口的增加提高了商业配套的需求,另一方面随着人气的增长也催生了更多商机。未来海岸商业街的开发入市以及铜锣湾的入主就充分证明了这一点。
集美在被定位为旅游文教区后,园博园已破土动工,将会成为近年来厦门最大的对外形象项目,而公铁大桥的规划建设无疑拉近了其与岛内的联系。翔安海底隧道也同样为翔安的发展带来巨大的发展机会,目前最为成熟的马巷镇商业布局主要沿马巷街、巷南路、书院路和324国道马巷镇内的两线分布,依然只发展到街区商业水平,但翔安商业广场作为首个商城项目的开发将会起到重要的启发作用,而八月、九月翔安相继推出了商住用地也预告着翔安的地产开发掀开了全新的一页。而作为对台贸易的最直接和最重要城市,厦门在对外商业方面首先要抓住的就是台湾的投资和旅游人群,大嶝岛对台旅游休闲商业区的规划建设也将会成为翔安的重要商业命脉。
《厦门市城市总体规划(2003—2010)》中规划厦门市市域总面积1565平方公里,远期2010年人口规模(实际居住)取250万人(其中岛内各区2010年控制总人口为100万人),虽然岛外人口密度相对较低,但在岛内商业体量过大而岛外商业配套不足的情况下,岛外将成为商业地产的下一个机会。
破壳新生
在中国人提出了天地起源混沌论几千年之后的19世纪,法国的天文学家和数学家拉普拉斯提出了著名的“拉普拉斯”:如果知道某种事物的最初状态,那么就可以事先确定它久远的未来状况。在他的观点影响下,混沌论发展成为了可广泛运用于数学、物理、经济,甚至是艺术领域的重要学说。
众所周知,混沌在英文里的名称为chaos,最恰当的中文翻译莫过于“道”。世间万物都有自身的发展规律,当中西方学术以不同的形式阐述了同样的一个问题的时候,我们就会发现一种看似矛盾的“混沌中的秩序”。
开天的时候,一些重而浊的东西渐渐下降,变成了地,轻而清的东西冉冉上升,变成了天。所谓云起烟灭,就是从混沌到有序的进化选择。
在“城”迅速扩张和更新的时代,“市”也注定飞速发展。当我们走得太快的时候就会看不清路途,于是厦门的商业地产显得既兴奋又迷惘。
天地之间,盘古孕育了一万八千年才得以重造乾坤,而厦门的商业地产也或许需要更多的时间和更理性平和的心态走出岛外,以旅游消费辐射海西,才能够真正破壳新生。
(成文时间:2006年8月,一个商业癫狂的年代)